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秦小妹说法|第19期 “一房二卖”是“民事欺诈

TIME:2020-03-24 13:20 | VIEWS:

“一房二卖”是常见的房产纠纷之一,那么,“一房二卖”的行为到底是民事欺诈还是刑事诈骗呢?一旦发生这种情况应该如何处理?又该如何防范“一房二卖”的情况发生呢?秦小妹说法带您了解——

2016年,被告人汪某与某社区居民吴某合伙在该社区新建三套房屋。2017年12月至2018年9月期间,被告人汪某在明知其在该社区新建房屋已出售的情况下,多次与他人签订房屋买卖合同,重复出售房产,骗取他人财物。

2017年12月,被告人汪某隐瞒房屋已出卖的事实,与蔡某签订房屋买卖协议,将该套房屋以19.8万元的价格出售给蔡某,蔡某支付购房款16万元。2018年3月,被告人汪某隐瞒房屋已出卖的事实,与储某签订房屋买卖协议,将该套房屋以21.8万元的价格出售给储某,储某支付购房款20万元。法院认为:被告人汪某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额巨大,其行为已构成合同诈骗罪,公诉机关指控的罪名成立,判处有期徒刑三年,并处罚金十万元。

“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款,而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。

在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时,要满足诈骗犯罪的构成要件,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。从具体案件情节上看,出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误,出卖人实际取得购房款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。生活中如果遭遇“一房二卖”的情况,当事人可以采取以下措施,维护自身的合法权益:

2.提起诉讼。如谈判不成功后,应果断选择走司法途径,买房人应积极收集有关证据,及时提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

3.申请财产保全。生活中房主将一房二卖获得的巨款挥霍一空导致购房者不能有效追回房款的例子有不少,为了减少损失,买房人可以申请财产保全。

“一房二卖”多出现在二手房交易中,二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题,这就使部分不法分子有机可乘。

对于购房者而言,应当在开始买房时就重视房源的审查,防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。

1.调查房屋产权情况。购房者可以要求业主配合调查房屋权属状况,核实业主的所有权情况,及房屋是否存在抵押、查封等权属瑕疵。

2.及时办理网签。根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止“一房二卖”。

3.严格采取资金监管的形式进行交易。为了防止或减少购房者的财产损失,买卖双方可以采取资金监管的方式交付购房款。一旦交易出现问题,此种方式能够有效止损。

《法律讲堂》生活版主讲人,北京金诚同达律师事务所高级合伙人、西安分所主任。中华全国律协理事,陕西省律协副会长、党委委员,陕西省妇联执委委员。擅长公司境内外上市、并购重组,债券、私募基金与风险投资,房地产与基础设施建设及民商事诉讼仲裁业务。